La promotion immobilière
Comment se finance une opération de promotion immobilière ?
Une opération de promotion immobilière se finance de la manière suivante :
- 10% à 15% du coût global de l’opération est apporté en fonds propres par le promoteur,
- 35% à 40% du coût global de l’opération est financé par un crédit bancaire,
- les 50% restants sont financés par la pré-commercialisation des logements.
En investissant via Find & Fund, vous financez une partie des fonds propres apportés par le promoteur.
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Comment se rémunère le promoteur ?
La rémunération du promoteur provient exclusivement de la vente des biens immobiliers du programme.
Le cumul de ces ventes doit être supérieur au coût d’achat du terrain, aux études techniques de faisabilité ainsi qu'aux coûts de construction, de gestion et de commercialisation.
Le promoteur inclut également dans son calcul de marge les intérêts pour la rémunération des investisseurs de Find & Fund.
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Quel est le niveau de rentabilité attendue d'une opération ?
Dans le cadre d’une opération de promotion immobilière, la marge réalisée est généralement comprise entre 7% et 11% du chiffre d’affaires HT.
Cette rentabilité peut varier en fonction de plusieurs critères : la taille du programme, le prix de vente du foncier, la vente en bloc d’une partie des logements, les honoraires de commercialisation…
En fonction de ces différents critères, le niveau de rentabilité de l’opération permet de juger l’aptitude du promoteur à maitriser son coût de construction.
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Pourquoi un promoteur fait-il appel au crowdfunding immobilier ?
Pour financer une opération de promotion, un apport en fonds propres compris entre 10% et 15% du coût total est exigé par les banques.
Certains promoteurs, notamment ceux qui connaissent une forte croissance d’activité, ne sont pas en mesure d’immobiliser de telles sommes. Ils font donc
appel au financement participatif pour réunir les fonds nécessaires au démarrage de la construction de leur programme.
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Quels sont les risques d'une opération de promotion immobilière ?
Les risques d’une opération immobilière sont multiples.
Le premier est lié à l’acquisition du foncier.
Lors du dépôt de permis de construire, le promoteur fait quasi systématiquement face à des recours. Les frais engagés par le promoteur dans l’étude technique de faisabilité peuvent potentiellement être perdus si les recours ne sont pas levés.
Afin de minimiser les risques de l’opération, Find & Fund finance uniquement les projets avec des permis purgés de tout recours.
Le deuxième risque est lié à la maîtrise des coûts de construction.
Une mauvaise analyse de ces coûts peut entrainer une baisse de la rentabilité.
Chez Find & Fund, nous appliquons un processus de sélection des projets strict. Nous faisons appel à des professionnels de la promotion pour valider les coûts de construction.
Le troisième risque est lié à la commercialisation du programme.
Les fonds propres du promoteur ne sont débloqués qu’à la vente du dernier lot.
Il est donc primordial, pour le promoteur, d’avoir une politique commerciale en adéquation avec le marché. Le parcours professionnel des actionnaires majoritaires de Find & Fund fait de cette étape une des pierres angulaires du processus de sélection.
Qu'est-ce qu'un permis de construire ?
Le permis de construire est un acte administratif qui donne les moyens à la mairie de vérifier qu’un projet de construction respecte bien les règles d’urbanisme en vigueur. Il est généralement exigé pour tous les travaux de grande importance.
Qu'est-ce qu'un permis de construire purgé de tout recours ?
Lorsqu’un promoteur demande un permis de construire en mairie, toute personne peut déposer un recours dans un délai de deux mois pour la construction de maisons individuelles ou de trois mois pour toute autre construction.
Lorsque les éventuels recours sont levés et que le délai est dépassé, le permis est dit « purgé de tout recours ».
Le permis purgé est un critère indispensable à la réalisation d’un financement via Find & Fund.
Qu'est-ce qu'une GFA ?
Dans une opération de promotion immobilière, la Garantie Financière d’Achèvement permet à tout acquéreur d’être assuré de la continuité et de l’achèvement de la construction en cas de défaillance du promoteur.
Cette garantie est donnée par un tiers ; une compagnie d’assurance ou un établissement bancaire en règle générale.
Habituellement, la Garantie Financière d’Achèvement est accordée au promoteur lorsque 50% des lots ont été vendu.
Qu'est-ce qu'une VEFA ?
La Vente en État Futur d’Achèvement permet la commercialisation d’un programme préalablement à sa construction. Dans une opération de promotion, les logements sont donc tous vendus sur plan.
Lors d’un achat en VEFA, l’investisseur délivre les fonds au promoteur en fonction de l’avancement des travaux.
| Stade d’avancement des travaux |
% |
% Cumul |
| Réservation |
5% |
5% |
| Signature de l’acte authentique |
15% |
20% |
| Achèvement des fondations |
15% |
35% |
| Achèvement des planchers bas / sous-sol |
10% |
45% |
| Mise hors d’eau |
25% |
70% |
| Achèvement des travaux |
25% |
95% |
| Livraison |
5% |
100% |
Le fonctionnement de la plateforme
Comment s'inscrire sur la plateforme ?
Vous pouvez vous inscrire facilement et gratuitement en cliquant sur la
rubrique « Compte » présente sur toutes les pages de la plateforme de crowdfunding immobilier.
Vous avez la possibilité de vous inscrire en ligne en remplissant vos données personnelles (nom, prénom, code postal, email, mot de passe).
Vous recevrez ensuite un email automatique pour activer votre compte.
Comment investir dans un projet ?
Pour investir dans un projet, vous devez compléter votre « Profil Investisseur ». Cette étape obligatoire nécessite de répondre à différentes questions sur votre patrimoine et vos connaissances en matière d’investissement.
Vous devez ensuite fournir en ligne une copie de votre carte nationale d’identité ou de votre passeport et un justificatif de domicile de moins de 3 mois.
En cas d’hébergement à titre gratuit, vous devez fournir une attestation d’hébergement datée, signée (modèle à télécharger) avec un justificatif de domicile de moins de 3 mois de votre hébergeur et sa carte nationale d’identité ou son passeport.
Pour des raisons de lutte anti-blanchiment et contre le financement du terrorisme, ces documents sont vérifiés par une société externe à Find & Fund. Le délai de validation est de 48H maximum.
Une fois vos documents validés, vous pouvez alors vous rendre sur la page d’un programme en cours de collecte et cliquer sur « Investir ».
Si toutefois aucune collecte n’était en cours, nous vous préconisons de vous abonner à notre lettre d'information pour accéder à toutes les informations concernant les projets de Find & Fund.
Pourquoi dois-je fournir une pièce d'identité ?
Pour des raisons de lutte anti-blanchiment et contre le financement du terrorisme, l’identité de tout investisseur est vérifiée par une société externe à Find & Fund.
Ce contrôle permet de respecter les règlementations européennes en matière de traçabilité des fonds.
Le délai de vérification est de 48H maximum.
Une entreprise peut-elle investir ?
Il est tout à fait possible d’investir via une société. Pour cela, il vous suffit de sélectionner la case « Je souhaite utiliser Find & Fund en tant qu’entreprise » lorsque vous complétez votre « Profil Investisseur ».
Il vous sera demandé de fournir un extrait Kbis de la société ainsi que la pièce d’identité de ses dirigeants.
Puis-je investir depuis l'étranger ?
Il est tout fait possible d’investir depuis l’étranger. La liste des pièces à fournir reste la même et les obligations de Find & Fund en matière de lutte contre le blanchiment d’argent et contre le financement du terrorisme ne changent pas.
Quels sont les moyens de paiement acceptés ?
Chez Find & Fund, nous avons mis à votre disposition deux moyens de paiement :
- le virement bancaire, fortement conseillé.
Facile et immédiat, il vous permet d’investir rapidement dans un projet,
- la carte bancaire, plafonnée à un investissement maximum de 5 000€.
Nous attirons votre attention sur les potentiels problèmes de plafond de paiement que vous pourriez rencontrer à la suite d’une souscription.
Après avoir investi dans un projet, puis-je augmenter le montant de ma souscription ?
Si toutefois la collecte n’est pas terminée, il est toujours possible de réaliser une nouvelle souscription.
Comment être informé des dernières opérations immobilières ?
Pour être informé des dernières opérations immobilières, nous conseillons de vous abonner à notre lettre d'information.
Vous recevrez régulièrement toutes nos actualités ainsi que les démarrages de nouvelles collectes.
Existe-t-il des critères obligatoires pour pouvoir investir ?
Il n’y a pas de critères définis autorisant l’investissement en crowdfunding immobilier.
Toutefois, Find & Fund préconise d’investir uniquement si votre surface financière le permet, si vous êtes conscient du risque de perte en capital et si vous comprenez parfaitement ce dans quoi vous investissez.
Ensuite, il ne vous reste plus qu’à compléter votre « Profil Investisseur », choisir le projet et la somme que vous souhaitez investir, puis signer électroniquement votre bulletin de souscription.
Ai-je la possibilité d'annuler ma souscription ?
Tant que le paiement n’a pas été effectué, il est possible d’annuler sa souscription à tout moment. En revanche, dès lors que le paiement a été effectué, nous considérons cet investissement comme définitif.
Que se passe-t-il lorsque la collecte est terminée ?
Une fois la collecte est terminée, un commissaire aux avantages particuliers valide l'emprunt obligataire. Les fonds sont ensuite transférés dans la société portant le projet immobilier.
Vous recevrez régulièrement des informations sur l’évolution du projet.
Comment puis-je contacter un conseiller Find & Fund ?
Vous avez la possibilité de joindre notre équipe soit par téléphone au 04.37.484.485, soit par le site Internet en utilisant le
formulaire de contact soit par le biais de la messagerie de votre espace personnel.
Find & Fund propose-t-il des souscriptions éligibles au PEA ?
Pour le moment, Find & Fund propose uniquement d’investir au travers d’un emprunt obligataire, non éligible au PEA.
Où puis-je trouver les attestations liées à mon investissement ?
Vous trouverez vos attestations de propriété dans la rubrique « Mon investissement » de votre espace personnel.
Combien de temps puis-je conserver mes obligations ?
Lors de l’émission d’un emprunt obligataire, plusieurs critères sont définis : la date d’émission, le taux d’intérêt et la date d’échéance.
La durée de conservation est déterminée par le promoteur et donc inscrite dans le contrat de souscription.
Une modification de la durée de l’obligation est-elle possible ?
Le contrat stipule en effet qu’une modification de la durée de l’obligation est possible.
Elle peut être prorogée de 6 mois maximum avec l’autorisation de Find & Fund et si le taux d’intérêt servi aux investisseurs est équivalent à celui de départ. Les investisseurs doivent être avertis 2 mois avant la prorogation par lettre recommandée avec accusé de réception.
Le Président de la société porteur de projet peut également décider du remboursement de l’obligation par anticipation. Ce remboursement doit intervenir au minimum 6 mois après la date d’émission et les investisseurs doivent être avertis 15 jours ouvrés avant.
Quand le montant de ma souscription est-il encaissé ?
Si vous avez investi par le biais d’un virement ou d’une carte bancaire, les fonds sont encaissés instantanément.
