Financement d'une opération de promotion immobilière

Comment se finance une opération de promotion immobilière ?

L’opération de promotion immobilière se finance grâce à 3 leviers différents :
  • par crédit bancaire

  • par le promoteur

  • grâce à la pré-commercialisation des logements
 
 
 

Le financement d'une opération immobilière par le promoteur

 
Le promoteur finance en moyenne 10 % à 15 % du coût total de l’opération grâce à ses fonds propres. Les promoteurs entreprennent souvent plusieurs chantiers simultanément. Si la totalité de leurs fonds propres est allouée à un seul chantier, ils n’auront plus la possibilité de financer un nouveau chantier via un crédit bancaire, ou de faire face à leurs besoins récurrents en trésorerie.
 
 
 

Le financement d'une opération immobilière par crédit bancaire

 
Le crédit bancaire finance une large part de l’opération de promotion immobilière (35 % à 40 %). Pour accepter de financer un promoteur, une banque va prendre en compte plusieurs paramètres : réaliser une étude de marché, étudier l’emplacement du terrain constructible, la typologie des futurs logements, les contraintes juridiques comme écologiques du projet, et les différentes assurances contractées par le promoteur. Ensuite, la banque étudiera le budget total du projet et ses besoins en trésorerie, les promesses de vente existantes ou prévisibles des futurs logements, la grille des prix de vente et les contrats de réservation des logements.
 
Si le projet lui semble solide, la banque acceptera d’octroyer un crédit au promoteur.
 
 
 

Le financement d'une opération immobilière par la pré-commercialisation des logements

 
Les 50% restants sont financés par la pré-commercialisation des logements. Il faut distinguer cette pratique appelée VEFA (vente en l’état de futur achèvement, la plus courante) de la vente classique de logements déjà construits. En effet, dans le système de la VEFA, outre un contrat de réservation obligatoire et un dépôt de garantie (2 % à 5 % du prix définitif), les futurs acheteurs versent une fraction du prix à chaque étape des travaux. Ce flux monétaire continu permet au promoteur de payer progressivement ses prestataires et de ne pas avoir à attendre des ventes futures de logement pour rentabiliser totalement l’opération. Dans la VEFA, les frais de notaire sont réduits à 3 %, ce qui fait baisser le prix des logements et attire d’autant plus de potentiels acheteurs. 
 
Lorsque 50 % des logements ont été pré-commercialisés, le promoteur peut obtenir un emprunt bancaire, afin d’acheter le terrain et commencer la construction.